Conformità urbanistica e catastale: perché non sono la stessa cosa

È il malinteso più diffuso nelle compravendite immobiliari: si ottiene una planimetria catastale corrispondente allo stato dei luoghi e si dà per scontato che l'immobile sia in regola. Non è così. Catasto e urbanistica rispondono a due amministrazioni diverse, con finalità diverse, e una difformità può esistere in un quadro e non nell'altro.

Cosa verifica la conformità urbanistica

La conformità urbanistica riguarda la corrispondenza tra l'immobile reale e i titoli edilizi rilasciati dal Comune: licenza edilizia, concessione, permesso di costruire, DIA, SCIA, CILA. È la verifica che accerta se le opere realizzate erano autorizzate.

Farla significa recuperare tutti i titoli edilizi del fabbricato, dall'origine a oggi, confrontare gli elaborati grafici depositati con lo stato dei luoghi e individuare eventuali difformità. Nella pratica il passaggio più lungo è il primo: l'accesso agli atti presso l'archivio comunale.

Cosa verifica la conformità catastale

La conformità catastale riguarda invece la corrispondenza tra l'immobile e i dati depositati presso l'Agenzia delle Entrate: planimetria, dati identificativi, categoria, classe e rendita. Ha una funzione fiscale e censuaria, non autorizzativa.

Dal 2010 l'atto di compravendita deve contenere la dichiarazione di conformità dei dati catastali allo stato di fatto, resa dalla parte venditrice o attestata da un tecnico. È il motivo per cui, prima di un rogito, il notaio chiede sistematicamente questa verifica.

Perché una non implica l'altra

Il caso classico: un proprietario ha chiuso una veranda vent'anni fa senza pratica edilizia. In un momento successivo ha aggiornato la planimetria catastale, magari in occasione di un altro adempimento. Oggi la planimetria mostra la veranda e corrisponde perfettamente allo stato dei luoghi: la conformità catastale è a posto. Ma nessun titolo edilizio ha mai autorizzato quella chiusura, quindi la conformità urbanistica non c'è.

Vale anche il contrario: un intervento regolarmente autorizzato con SCIA e mai riportato in catasto produce un immobile urbanisticamente legittimo ma catastalmente difforme.

Cosa succede se manca la conformità urbanistica

Le conseguenze dipendono dalla natura e dall'epoca della difformità. Alcune situazioni si risolvono con una CILA in sanatoria e una sanzione contenuta. Altre richiedono un accertamento di conformità, che è possibile solo se l'opera risultava conforme alla disciplina urbanistica sia al momento della realizzazione sia al momento della domanda. Altre ancora non sono sanabili.

Sul piano civilistico, la mancanza di titolo per opere che incidono sulla legittimità dell'immobile può rendere l'atto di compravendita nullo. È una responsabilità che ricade sul venditore e che, se emerge dopo il rogito, apre contenziosi lunghi.

Quando conviene fare le verifiche

Per chi vende: prima di mettere l'immobile sul mercato. Scoprire una difformità quando la trattativa è avviata significa trattare da posizione debole, o vedere saltare la vendita.

Per chi compra: prima della proposta d'acquisto, non dopo. Una volta versata la caparra il margine si riduce sensibilmente, e la scelta si restringe tra accettare la situazione o affrontare un contenzioso.

Cosa comprende una verifica completa

• accesso agli atti e recupero di tutti i titoli edilizi
• confronto tra elaborati depositati e stato dei luoghi rilevato
• verifica di visura e planimetria catastale
• controllo della categoria e della coerenza della rendita
• verifica di vincoli paesaggistici, storici o idrogeologici
• relazione scritta con l'elenco delle eventuali difformità e le possibili soluzioni

È un'attività che richiede in genere da due a quattro settimane, condizionata soprattutto dai tempi dell'accesso agli atti. Su una compravendita, è il controllo con il miglior rapporto tra costo e rischio evitato.

Guida a cura del Geom. Nicola Colella