Stato legittimo dell'immobile: cos'è e come si verifica

Lo stato legittimo di un immobile è la fotografia di com'è stato autorizzato: l'insieme dei titoli edilizi che ne hanno consentito la costruzione e le successive modifiche. Il Testo Unico dell'Edilizia lo definisce come lo stato risultante dal titolo che ne ha previsto la costruzione, integrato dai titoli successivi che hanno legittimato gli interventi.

Non è un concetto astratto: è il presupposto di ogni nuova pratica edilizia. Un tecnico non può asseverare una CILA su un immobile di cui non conosce la legittimità, perché quell'asseverazione include implicitamente la regolarità di quanto esiste.

Quali documenti lo compongono

• il titolo originario: licenza edilizia, concessione o permesso di costruire
• tutte le pratiche successive: DIA, SCIA, CILA, condoni, sanatorie
• gli elaborati grafici allegati a ciascun titolo
• il certificato di agibilità o abitabilità, quando esiste
• gli eventuali provvedimenti in sanatoria e le relative attestazioni di pagamento

Gli edifici antecedenti al 1967

Per i fabbricati realizzati prima del 1° settembre 1967 fuori dai centri urbani non era richiesta la licenza edilizia. In questi casi lo stato legittimo si dimostra con documentazione alternativa che attesti la data di costruzione e la consistenza dell'epoca.

Si utilizzano allora le mappe catastali storiche, gli impianti meccanografici, le fotografie aeree, gli atti notarili anteriori, le pratiche catastali d'impianto. È un lavoro di ricostruzione documentale che richiede metodo, ma nella maggior parte dei casi porta a un risultato utilizzabile.

Come si procede all'accertamento

Il percorso è ordinato e ha tre fasi. La prima è l'accesso agli atti presso l'archivio edilizio comunale: si presenta istanza motivata, in genere come proprietario o come tecnico incaricato, e si ottiene copia delle pratiche reperite. A Forlì la gestione passa dallo Sportello Unico per l'Edilizia e i tempi variano in base al carico dell'ufficio e all'epoca dei documenti richiesti.

La seconda fase è il rilievo dello stato dei luoghi: misure, altezze, superfici, distribuzione interna, aperture. La terza è il confronto grafico tra ciò che risulta depositato e ciò che esiste, da cui emergono le eventuali difformità e la loro entità.

Cosa fare quando i documenti non si trovano

Capita, soprattutto per gli edifici più datati o quando gli archivi hanno subito danni. L'assenza del titolo non equivale automaticamente all'abuso: significa che va ricostruita per altre vie l'epoca di realizzazione.

Se dalla ricostruzione emerge che l'immobile è anteriore al 1967 e situato in area allora non soggetta a licenza, si può attestare la legittimità su base documentale. Se invece l'immobile è successivo e il titolo manca del tutto, occorre valutare un percorso di regolarizzazione.

Le difformità più comuni

• tramezzi spostati o eliminati senza pratica
• verande e logge chiuse in epoca non documentata
• sottotetti trasformati in locali abitabili
• porzioni di garage o cantina rese abitabili
• aperture di finestre non presenti nei prospetti autorizzati
• ampliamenti in giardino, tettoie e depositi mai censiti

Non tutte hanno lo stesso peso. Esiste una soglia di tolleranza per le difformità dimensionali contenute, e le variazioni essenziali si distinguono da quelle minori. La valutazione va fatta caso per caso, misurando: è proprio qui che la differenza tra un'impressione e un rilievo diventa determinante.

Quando conviene affrontarlo

Il momento peggiore per scoprire una difformità è quando c'è già un compromesso firmato o un cantiere aperto. Il momento migliore è prima: prima di vendere, prima di comprare, prima di progettare una ristrutturazione. Il costo della verifica è definito in anticipo; il costo di una difformità scoperta tardi, molto meno.

Guida a cura del Geom. Nicola Colella