Comprare casa: 10 controlli tecnici prima della proposta

La sequenza tipica di un acquisto immobiliare è: due visite, trattativa sul prezzo, proposta, caparra. Le verifiche tecniche, quando vengono fatte, arrivano dopo. È esattamente l'ordine che espone di più chi compra, perché nel momento in cui emerge un problema la caparra è già versata.

Anticipare i controlli non richiede molto tempo e cambia radicalmente la posizione negoziale.

1 · Titoli edilizi

Verificare quali pratiche edilizie risultano depositate per l'immobile e confrontarle con lo stato dei luoghi. È il controllo più importante e il più spesso omesso.

2 · Conformità catastale

Confrontare la planimetria catastale con la distribuzione reale. Una difformità va sanata prima del rogito, e il notaio la richiederà comunque.

3 · Categoria e rendita

Verificare che la categoria catastale sia coerente con l'uso effettivo. Una A/10 usata come abitazione, o un C/2 di fatto abitabile, comportano differenze fiscali e possibili problemi di agibilità.

4 · Vincoli

Controllare la presenza di vincoli paesaggistici, storico-artistici, idrogeologici o di piano. Incidono su cosa sarà possibile fare in futuro e sui tempi delle pratiche.

5 · Agibilità

Verificare l'esistenza del certificato di agibilità o abitabilità. Per gli immobili più datati può mancare legittimamente, ma è bene sapere in che situazione ci si trova.

6 · Stato degli impianti

Impianto elettrico, idraulico, riscaldamento: chiedere le dichiarazioni di conformità. Un impianto elettrico non a norma su un appartamento di ottanta metri quadri comporta un intervento significativo, da mettere a bilancio.

7 · Struttura e stato di conservazione

Osservare lesioni, umidità di risalita, macchie da infiltrazione, dislivelli nei pavimenti. Alcuni segnali sono estetici, altri indicano problemi che richiedono verifiche approfondite.

8 · Involucro e prestazioni energetiche

Leggere l'APE, ma soprattutto verificare i serramenti, la presenza di isolamento e il tipo di generatore. La classe energetica indica un ordine di grandezza; sono gli elementi concreti a dire quanto costerà migliorarla.

9 · Situazione condominiale

Chiedere all'amministratore l'ultimo bilancio, i verbali delle ultime assemblee e l'eventuale presenza di lavori deliberati o in programma. Un rifacimento facciata già deliberato è un costo che segue l'immobile.

10 · Stima dei lavori necessari

Quantificare, almeno di massima, gli interventi che l'immobile richiederà nei primi anni. È l'elemento che permette di ragionare sul costo complessivo dell'operazione, non sul solo prezzo di acquisto.

Come usare i risultati

Le verifiche non servono solo a decidere se procedere. Servono a trattare: un impianto da rifare e una difformità da sanare sono argomenti concreti sul prezzo, molto più efficaci di una richiesta di sconto generica.

E quando i controlli danno esito positivo, il valore è comunque reale: si compra sapendo cosa si compra.

Quanto tempo richiede

Un sopralluogo tecnico con esame documentale si esaurisce in poche ore. Se serve l'accesso agli atti in Comune, si aggiungono da una a tre settimane. Su una compravendita, è un tempo che vale la pena mettere in conto.

Guida a cura del Geom. Nicola Colella