Computo metrico e capitolato: come confrontare davvero i preventivi

Chi affronta una ristrutturazione per la prima volta si trova quasi sempre nella stessa situazione: tre preventivi, tre importi distanti tra loro, nessun modo evidente di capire perché. Il più basso sembra conveniente, il più alto sembra fuori mercato, e la scelta finisce per basarsi sulla simpatia o sul passaparola.

Il problema non è la disonestà delle imprese. È che, in assenza di un elenco condiviso delle lavorazioni, ognuna ha immaginato e quotato un intervento diverso.

Cos'è il computo metrico

Il computo metrico estimativo è l'elenco analitico delle lavorazioni previste, ciascuna con unità di misura, quantità e prezzo unitario. Non descrive genericamente il rifacimento di un bagno: scompone l'intervento in demolizioni, smaltimenti, impianto idrico, impianto elettrico, massetto, impermeabilizzazione, rivestimenti, sanitari, con i metri quadri e i metri lineari di ciascuna voce.

I prezzi unitari possono derivare dal prezzario regionale dell'Emilia-Romagna o da analisi specifiche. Quello che conta è che siano espliciti e verificabili.

Cos'è il capitolato

Il capitolato descrive le caratteristiche prestazionali di ciò che deve essere realizzato. Dove il computo dice quanto, il capitolato dice come e con cosa: lo spessore del massetto, il tipo di guaina, la classe di resistenza delle piastrelle, la modalità di posa, i requisiti degli infissi, le tolleranze ammesse.

È il documento che evita la discussione più frequente in cantiere, quella su cosa era stato pattuito. Se il capitolato dice che il massetto è alleggerito con spessore sei centimetri, non ci sono interpretazioni possibili.

Cosa cambia nel confronto tra offerte

Con computo e capitolato consegnati a tutte le imprese, ognuna compila lo stesso elenco. Il confronto si sposta dal totale alle singole voci, e diventa immediatamente leggibile:

• quale impresa ha prezzi più bassi su quali lavorazioni
• se qualcuno ha omesso una voce
• se qualcuno ha quotato quantità diverse da quelle previste
• dove si concentra realmente la differenza di prezzo

A quel punto è possibile anche negoziare in modo mirato, o chiedere chiarimenti sulle voci anomale.

Il valore in corso d'opera

Il computo continua a servire dopo l'affidamento. Le varianti si valutano applicando i prezzi unitari già concordati, non ricontrattando ogni volta. Gli stati di avanzamento si calcolano sulle quantità effettivamente eseguite. La contabilità finale si chiude confrontando previsto ed eseguito.

Senza computo, ogni imprevisto diventa una trattativa a lavori iniziati, cioè nella posizione contrattualmente più debole per il committente.

Quando ha senso e quando no

Per una sostituzione di caldaia o un intervento da poche migliaia di euro, un computo dettagliato è sproporzionato. Per una ristrutturazione completa, per un intervento condominiale o per qualsiasi lavoro sopra una certa soglia, il costo di redazione si recupera abbondantemente nella sola fase di confronto delle offerte.

Per i condomìni, in particolare, è anche uno strumento di trasparenza verso l'assemblea: consente di motivare la scelta dell'impresa con criteri documentabili, e riduce sensibilmente le contestazioni successive.

Un dettaglio spesso trascurato

Il capitolato dovrebbe essere richiamato nel contratto d'appalto come parte integrante. Se resta un documento tecnico che nessuno cita, in caso di contestazione il suo valore si indebolisce. Farlo sottoscrivere insieme al contratto è un passaggio che costa nulla e vale molto.

Guida a cura del Geom. Nicola Colella